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【不動産投資を始める前にREIT投資? 資産を守りながら増やすREITファンドとは】資金250%で運用中のサラリーマン投資家による

 個人的な予測ですが、現在の金融市場や経済状況から推察すると、日本の都心部の地価はまだまだ上がって行く事が予測されますし、ましてや海外の都心部の不動産価格の上昇は日本の比ではない事が考えられます。

 その様な事を加味して現物不動産投資を行いたい人や興味を持っている人は多くいると思いますが、現物不動産投資を行うには資金繰りのハードルが高く簡単にできる人はあまりいませんよね。

 資金がなくても不動産投資の恩恵を受ける事ができる方法、それがREITという金融商品に投資をする方法です。

 本日はそのREITについて解説していきます。

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REITとは】

REITとは

 REITとは多くの投資家から集めたお金で、オフィスビルやマンション・商業施設など複数の不動産を購入し、その賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品の事です。

  REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、米国で誕生しました。REITには様々な種類があり、世界各国に投資するものや、商業施設の不動産に投資するもの、倉庫などの物流用不動産に投資するものなど、様々なものに分かれています。

 日本のREITは、JAPANの「J」をつけて「J-REIT(ジェイ・リート)」と呼ばれています。

 REITの仕組み

 REITは投資家から集めた資金をもとに不動産を購入し、賃貸運用や売却で出た利益を分配しています。 REIT運用する不動産投資法人が実質的な運用を行うことは法律で禁止されているため、資産運用会社と資産保管会社、事務受託会社に業務が委託されています。

 結論、多くの投資家から集めたお金で、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテルなどを購入し、賃料収入や売買で得た利益を投資家に分配する金融商品の事です。

 

REITファンドとは

 REITファンドとは、複数のREIT分散投資して運用する投資信託のことです。複数の不動産に分散投資できるのがREITの魅力ですが、その特徴をさらに追求して分散効果を高めたのがREITファンドなのです。

 

REITファンドのメリット】

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 REITファンドの主なメリットは、以下の3つです。

①少額から不動産投資できる

 私も不動産投資を将来的には考えていますが、実物の不動産投資は数千万円から数億円の資金が必要になる為、まだ実行できていません。この様に不動産投資は資金のハードルが高いのがデメリットですが、反対にREITは少額から複数の不動産に投資でき、最低数万~数十万円の資金で投資が可能です。

 また、REITファンドなら通常の投資信託と同じように1口1万円程度から購入でき、ネット証券を利用すれば100円から購入することも可能で不動産投資へ間接的にローコストで投資ができます。

 私がもっとも便利だと思うのは、少額から金額を指定して購入できるので、積立投資ができることです。不動産投資で毎月コツコツ買い付ける積立投資ができるというのは、大きなメリットではないでしょうか。

 

②安定的な分配金が狙える

 REITの主な収益源は賃料収入です。賃料収入は株価のように大きく変動しないので、REITを投資対象とするREITファンドでも安定的な収益を得ることが可能です。

 また、日本のREITの場合、運用利益の90%超を分配金として投資家に分配すると、法人税が実質的に免除される仕組みがあり、この効果によって投資家はさらに分配金が得やすと言えます。

 REIT銘柄を選ぶ際の注意点としては、分配金の高さや利回りだけでなく、「トータルリターン」で判断する事が大切です。トータルリターンとは、基準価額(投資信託の値段)の騰落に分配金の実績を加えたものです。いくら分配金が高く設定されているものは、株価が右肩下がりに下がっているものも数多く存在します。過去のチャートから分析をして、金融危機や経済危機の際に下落率が低く、安定した価格の銘柄を所有し、分配金を狙って行く事をお勧めします。

 本来の実力以上に分配している場合、基準価額が下落し、トータルリターンはマイナスになると言う事は数多くあります。

 海外REITファンドのなかには分配金利回りが10%を超えるものも多くありますが、かならずトータルリターンを確認して銘柄選びは慎重に行う事をお勧めします。

 

③海外の不動産に投資が行えて且つ為替差益が狙える

 REITが取引されている市場は、日本国内だけでなく全世界にも投資をする事ができます。海外の不動産市場に気軽に投資できるのもREITファンドの特徴です。

 日本の人口は減少しており、地価が上がりにくい地域も数多くありますが、人口が増加している米国や東南アジアなどは日本に比べて当然地価の価格が上がりやすい地域になります。

 現物の不動産投資の場合、海外の物件に投資するには様々な障害やリスクが生じる為、人脈や高度なビジネススキルを要し、高確率で詐欺などに遭う為、とてもリスクの高い投資になります。

 その様なリスクを取り除き、安全に投資対象として魅力的な国や地域に日本にいながら投資ができる事こそが最大のメリットなのです。

 海外REITファンドは数多くの種類があり、運用のプロが不動産市況を見ながら組み入れるREITを厳選するアクティブタイプ、米国のREIT指数に連動するインデックスタイプもあります。さらに欧州やアジアのREITに投資する商品もあるなど、世界中の不動産に投資できるのです。

 海外REITファンドの「為替ヘッジなし」タイプに投資を行えば、インカムゲイン(配当)とキャピタルゲイン(株価の差益)はもちろんの事、加えて為替差益も狙う事が可能で、言ってみれば3要素で利益を狙う事ができます。

 円高のときに海外REITファンドを購入しておけば、将来円安になったときに為替差益も一緒に得られる期待ができるのです。

 

REITファンドのデメリット】

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①価格変動リスク

 REITは株式と同じように取引されているため、日々価格が変動します。REITの値動きは通常の投資信託よりも大きいと言われ、株式投資の中ではハイリスクハイリターンの商品と言われています。世界的な低金利が続くなか、機関投資家は利回りが期待できる商品としてREITを多く購入しており、ボラリティも高い商品が多いのが特徴です。

 ファンダメンタルズ(国や経済などの経済状態)とは関係なく、機関投資家の大口取引によって値動きが左右される可能性があるという点には注意が必要です。

 

②為替リスク

 メリットで紹介した通り、為替差益が狙える反面、為替リスクも当然あります。海外の不動産を投資対象としている海外REITファンドは、為替相場の変動次第では為替差損を被る恐れがあります。為替差損の発生を抑えるためには、「為替ヘッジあり」を選択する方法がありますが、別途手数料が発生するので注意が必要です。

 REITファンドのリスクをできるだけ回避するには、同じ商品内容の投資信託を選ばずに、投資地域を分散することです。複数の地域のREITファンドを保有していれば、一つの投資信託が値下がりしても、ほかの投資信託でその値下がりをカバーできる可能性があります。

 ただし、海外REITファンドといっても組み入れ銘柄の地域配分はさまざまで、地域別のパフォーマンス格差も大きいことから、投資信託を選ぶ際には、各ファンドの地域配分の特徴を把握することが重要です。

 とくに「グローバルREITファンド」と名前がついていても、米国REITの組入比率が5割超となっているファンドが多いことから、ほかの地域とのバランスを意識してポートフォリオ(銘柄の組み合わせ)を考えるようにすべきです。

 

③コストがかかる

 REITファンドは投資信託なので、販売手数料や信託報酬といった手数料が発生し、REITに投資するよりもコストがかかるという点がデメリットです。REITファンドを選ぶ際には手数料が安い投資信託を選んだ方が、利益を多くできます。

 また、REITファンドは毎月分配型が主流ですが、分配金は支払われるたびに税金がかかります。税金はコストになるので、少ない方が利益は多くなります。最近では分配頻度を抑えた商品も増えているので、将来に向けた長期での資産形成のためには、分配頻度の少ないファンドを選ぶ事が必要です。

 

④あくまでも金融商品の為不動産の現物は手に入らない

 REITファンドはあくまでも投資信託であり、金融商品です。不動産投資の配当利回りの恩恵は受けられますが、当然ながら不動産の現物は全く手に入りません。

 マンション投資などの不動産投資の場合、ローンを組めば頭金無しでも始める事は可能ですし、かつうまくいけば毎年のリターンを出しながらもその不動産も所有できるというメリットがあります。

 しかし裏を返せば、現物不動産投資の場合、変な不動産をローンで購入してしまい、入居者が全く入らずに家賃収入が入らなければ、大きな負債を抱えてしまい再起不能に陥ってしまうというデメリットも同時に抱えているのです。  

 

【まとめ】

 REITファンドは、国内外のREITを投資対象とする投資信託です。個別のREITを買うよりも少額から投資でき、複数のREITに投資するので分散効果もあります。

 また、国内だけでなく海外のREITにも気軽に投資できるという魅力があります。ただし、値動きは決して小さくありませんし、海外REITは為替リスクにも注意が必要です。

 少額から投資をはじめ、複数のREITファンドに分散投資してリスクを抑えた運用をお勧めいたします。

 

 REITを始めたい方はSBI証券がお勧めです。もちろん口座開設はタダですよ!

 ではまた!

 

 

 

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